Emine Lundkvist
Emine Lundkvist, advokat och delägare, Setterwalls

Vid fastighetsförsäljningar inom bolagssektorn är det vanligt att bolagen väljer att ”paketera” fastigheten i ett bolag eller en ekonomisk förening, för att undvika en beskattning av värdeökningen på fastigheten.

Ett paketeringsförfarande kan förenklat beskrivas på följande sätt: Reglerna om så kallade underprisöverlåtelser möjliggör att en fastighet kan överlåtas till ett bolag eller en ekonomisk förening som har samma ägare som fastigheten mot en ersättning som motsvarar endast det skattemässiga värdet. Eftersom det skattemässiga värdet oftast är betydligt lägre än marknadsvärdet behöver inte den eventuella värdeökning som skett i fastigheten realiseras i det här ledet. Efter paketeringen kommer övervärdet på fastigheten istället att finnas i det nya bolaget, eller den nya föreningen. Andelarna i bolaget eller föreningen är i normalfallet så kallade näringsbetingade andelar.

Om en kapitalvinst uppstår vid en försäljning av näringsbetingade andelar är vinsten inte skattepliktig för det säljande bolaget. Andelarna i det nya bolaget, eller den nya föreningen, kan därmed säljas för marknadsvärdet utan att säljaren behöver skatta någonting för inkomsten. Genom dessa transaktioner har fastigheten avyttrats och skillnaden mellan det skattemässiga värdet och marknadsvärdet behövde aldrig tas upp till beskattning. Skatteskulden på övervärdet i fastigheten ligger kvar latent i det nybildade bolaget.

Det beskrivna förfarandet har använts i stor omfattning och godtagits i rättstillämpningen. Fram till nyligen.

Fall: Guldmyran AB
I en dom från Förvaltningsrätten i Göteborg den 2 maj 2011 ansågs Guldmyran AB, ett aktiebolag i Wallenstamkoncernen, skattskyldigt för vinsten som uppstått när andelar i ekonomiska föreningar sålts efter att fastigheter paketerats i föreningarna. Målet fick stor uppmärksamhet och skapade ett osäkert rättsläge som gjort att många fastighetsägare inte vågat sälja bolag eller föreningar i vilka de paketerat fastigheter.

Den juridiska knäckfrågan som var avgörande för målet berörde det sista steget av förfarandet som beskrivits ovan – frågan om andelarna i föreningarna verkligen skulle anses vara näringsbetingade. För att andelar i ett bolag eller i en ekonomisk förening ska kunna utgöra näringsbetingade andelar krävs att andelarna är kapitaltillgångar, inte lagertillgångar.

Aktier och andelar är typiskt sett en kapitaltillgång, men kan vara en lagertillgång i vissa fall, till exempel vid så kallad värdepappersrörelse eller byggmästarsmitta. Såsom bedömts av domstolen i det aktuella målet kan andelarna även anses utgöra lagertillgångar utifrån en bedömning av de allmänna reglerna om lagertillgångar, det vill säga att tillgångarna är avsedda för omsättning och förbrukning.

Guldmyran hade paketerat och sålt 16 fastigheter under två års tid. Förvaltningsrätten menade att denna omfattning, samt det faktum att Guldmyrans verksamhet enbart varit inriktad på köp och försäljning av de paketerade fastigheterna, talade för att andelarna i de ekonomiska föreningarna skulle anses vara lagertillgångar. Mot denna bakgrund ansåg förvaltningsrätten att Guldmyran bedrivit handel med andelar i ekonomiska föreningar, och andelarna skulle därför anses utgöra lagertillgångar i Guldmyrans verksamhet. Detta innebar i sin tur att andelarna inte var näringsbetingade och att försäljningen av andelarna därför inte var skattefri.

Målet överklagades och den 8 januari i år avgjordes målet i Kammarrätten i Göteborg. Kammarrätten bedömde, med hänvisning till en tidigare dom i Högsta förvaltningsdomstolen, HFD, att andelarna inte var lagertillgångar och att andelarna därför var näringsbetingade. HFD hade tidigare under året behandlat ett liknande fall av fastighetspaketeringar och godtagit förfarandet.

Paketeringar kan anses tillåtna
Varken HFD eller kammarrätten gick in på frågan om det överhuvudtaget är möjligt, och vad som i sådana fall krävs, för att se försäljningar av andelar i ekonomiska föreningar som en omsättning av lagertillgångar utifrån allmänna regler om lagertillgångar. Bedömningen i Kammarrätten tillför därmed endast ett klargörande att inte heller denna omfattning av fastighetsförsäljningar, 16 stycken över två års tid, motiverar att andelarna ska anses utgöra lagertillgångar.

Rättsfallet får sägas bekräfta den tidigare rådande uppfattningen, att paketeringar är tillåtna. Eftersom både detta rättsfall, och det målet som avgjordes av HFD, berörde ett mindre antal paketeringar och försäljningar – 16 stycken över två år respektive fem stycken – går det inte dra slutsatsen att en mycket mer omfattande försäljning av andelar skulle ha fått samma utgång.

Förutsatt att det inte föreligger andra skäl som kan medföra att andelarna utgör lagertillgångar, till exempel vid värdepappersrörelse eller så kallad byggmästarsmitta, kan i vart fall ett mindre antal fastigheter säljas skattefritt genom paketering på ovan beskrivna vis.

Köpte tillbaka och sålde vidare
I Guldmyran-fallet behandlades ytterligare en fråga som uppkommit i samband med försäljningarna. Denna problematik är inte direkt kopplad till paketeringarna men den berör också uppdelningen mellan kapitaltillgångar och lagertillgångar för bedömningen av näringsbetingade andelar. Guldmyran hade efter försäljningen av andelarna i de ekonomiska föreningarna köpt tillbaka ett stort antal bostadsrätter i de avyttrade fastigheterna. Bostadsrätterna var de bostadsrätter som inte hade blivit sålda i samband med att bostadsrättsföreningen gått ut med dessa på marknaden.

Guldmyran köpte endast bostadsrätterna för att sedan överlåta dem vidare när en extern köpare hittats. Frågan som uppstod var om vidareförsäljningen av dessa bostadsrätter, det vill säga andelar i bostadsrättsföreningen, också skulle vara skattefri eller om de skulle utgöra lagertillgångar hos Guldmyran.

Kammarrättens bedömning i denna fråga baserades på den praxis som finns rörande handel med fastigheter, där framför allt frekvensen av försäljningar är avgörande. I målet hade 86 bostadsrätter sålts under en tvåårsperiod. Guldmyran hade ägt bostadsrätterna under en kort period, endast i syfte att vidareförsälja dem.

Andelarna i bostadsrättsföreningarna ansågs därför utgöra lagertillgångar och utgjorde således inte näringsbetingade andelar. Försäljningarna av bostadsrätterna skulle därmed beskattas. Denna bedömning framstår som rimligt och inte särskilt förvånande. För de företag som köper och säljer många lägenheter gäller det därför att vara uppmärksam på att behandla dessa försäljningar korrekt.

Sammanfattningsvis kan konstateras att rättsfallet huvudsakligen bekräftar att paketering fortfarande utgör en fördelaktig och godtagbar metod vid försäljning av fastigheter. Det är däremot inte klarlagt om det även gäller vid mycket omfattande paketering och försäljning av andelar.

Det är ännu inte klart om kammarrättens dom kommer att överklagas till HFD.

Om skribenten: Emine Lundkvist är jurist och delägare i Setterwalls. Hon nås via emine.lundkvist@setterwalls.se.